REITs, guida completa: cosa sono, come funzionano e conviene investire?

I REITs (Real Estate Investment Trusts) sono particolari aziende legate all’attività sul mercato immobiliare che offrono alcuni interessanti vantaggi per gli investitori. All’interno di questa guida esploreremo da cima a fondo i trust immobiliari, con il loro funzionamento e le loro caratteristiche. Vedremo anche come questo tipo di attività sia stata regolamentata in Italia e alcuni dei REITs più interessanti su cui investire.

Gli investimenti immobiliari sono sempre stati molto amati dagli italiani. Malgrado ciò, la maggior parte degli investitori che sceglie queste operazioni lo fa acquistando immobili in prima persona; di recente anche il crowdfunding immobiliare si è guadagnato una piccola quota di mercato. I REITs, invece, sono ancora in gran parte sconosciuti. Eppure, una volta che ne si approfondisce il funzionamento, sono un metodo intelligente per investire in immobili in modo diversificato e liquido.

Investire in REITs è diventato anche più conveniente grazie ai broker online. Hanno reso più semplice investire sui mercati finanziari, con costi bassi e avendo tutti i principali asset a portata di mano. Con eToro puoi anche investire sulla gran parte dei REITs pagando zero commissioni, e attualmente questo è il nostro broker suggerito per investire in generale.

Cosa sono i REITs?

I REITs sono dei trust che servono la funzione di mettere a frutto -solitamente attraverso il mercato immobiliare– i fondi degli investitori. La maggior parte delle nazioni economicamente sviluppate ha ormai strutturato una sua formula per l’inquadramento legale dei REITs. Per questo motivo possono esserci leggere differenze tra una legislazione e l’altra, ma la gran parte degli elementi rimane identica.

In Italia non abbiamo la forma giuridica dei trust, che sono invece molto popolari nel mondo anglofono in cui i REITs hanno avuto origine. Di base, un trust è una relazione fiduciaria tra un’entità che deposita del denaro o dei beni (trustor) e un’altra entità che ha il compito di custodirli o impiegarli (trustee). In alcuni casi si stringe questo genere di accordo per una terza parte, il beneficiario, al quale questi fondi sono destinati. Nel caso dei REITs, il beneficiario e l’investitore sono solitamente la stessa persona.

Nel caso specifico dei REITs, tutte queste operazioni sono estremamente semplificate dal fatto che il trust è quotato in Borsa. Tutto ciò che dobbiamo fare è comprare una quota e automaticamente diventeremo dei trustor. Il nostro denaro verrà impiegato per fare investimenti e riceveremo parte dei frutti di anno in anno. Ci sono, come vedremo, delle forti tutele legali in merito alla distribuzione degli utili e agli investimenti che possono essere effettuati.

L’obiettivo dei REITs è permettere agli investitori di esporsi a vari investimenti fruttiferi, senza doverli fare in prima persona. La maggior parte dei REITs opera nel settore immobiliare, che sia privato o commerciale, ma come vedremo esistono anche altre forme di investimento.

Perché un trust e non una società?

Nel concreto non ci sono grandi differenze tra investire in un trust immobiliare e investire nell’azione di una società. In entrambi i casi stai comprando la quota di proprietà di un’azienda, il cui valore oscilla, con l’obiettivo di incassare dei dividendi ed eventualmente di rivendere la quota a un prezzo maggiore in futuro. Tuttavia, in una società il management ha molta più libertà di scelta.

Il management di una società può decidere, ad esempio, di investire in nuovi settori. Oppure potrebbe aprire nuove filiali in altre zone del mondo, o ancora reinvestire tutto l’utile in nuovi progetti. Invece, nei REITs, la struttura legale favorisce gli investitori dando loro una serie di tutele aggiuntive. L’esempio più concreto è legato all’uso dei profitti generati dall’attività del trust.

Mentre in una struttura societaria tradizionale si è liberi di scegliere come investire i profitti, i REITs hanno un minimo fisso di utili che devono ridistribuire sotto forma di dividendi. Questo proprio perché sono pensati per essere strumenti per chi cerca rendite relativamente stabili e flussi di cassa regolari; negli Stati Uniti, ad esempio, i REITs sono tenuti a distribuire almeno il 90% del loro utile netto.

Lo stesso vale per il tipo di asset in cui i REITs investono e per l’area geografica in cui esercitano la loro attività. In questo modo possono concentrarsi sull’attività principale del loro statuto e garantire un comportamento prevedibile del management agli investitori. Inoltre in alcune aree geografiche questo tipo di struttura ha un beneficio dal punto di vista fiscale.

Tipologie di REITs

Esistono diverse tipologie di REITs, che si distinguono soprattutto per il tipo di asset su cui investono. Nel corso del tempo potrebbero anche emergere nuove categorie, dal momento che la natura flessibile dei trust permette di portare avanti più tipologie di attività connesse o meno al mercato immobiliare.

Soprattutto l’avvento di nuove tecnologie interessanti e redditizie permette di espandere il mondo dei REITs verso orizzonti nuovi. Un esempio sono i trust d’investmento specializzati in data center e produzione di energia rinnovabile, due categorie che sono diventate popolari nell’ultimo decennio. Vediamo quali sono le categorie principali e le loro caratteristiche.

REITs residenziali

La prima categoria è quella più intuitiva e simile a quanto si pensa normalmente in merito al mercato immobiliare. I REITs residenziali si occupano di sviluppare o acquisire immobili destinati ai privati, di solito investendo in blocco su grandi progetti e specializzandosi ciascuno in una certa area geografica.

Di solito l’obiettivo dei REITs residenziali è privilegiare la rendita. Anche se talvolta alcuni immobili possono essere venduti, il modello di business è basato soprattutto sulla riscossione degli affitti. 

Chiaramente nel mercato immobiliare, fare economie di scala è molto importante. Una società che investe regolarmente su grandi progetti avrà accesso a fornitori specializzati, prezzi ribassati sulla manodopera, un team interno per la gestione dei crediti e così via. In questo modo, anche se la struttura del REIT dev’essere ricompensata usando parte dei canoni di locazione, spesso il rendimento è superiore a quello che si ottiene comprando e mettendo in affitto un immobile da privati.

REITs specializzati in uffici

Gli office REITs sono trust specializzati in progetti destinati a essere adibiti a ufficio, come suggerisce il nome. Un esempio molto conosciuto in Italia è Coima Res, che si specializza nel mercato immobiliare di Milano ed è stato uno dei pionieri dei REITs in Italia.

Nella gran parte dei casi, gli uffici vengono acquisiti o costruiti per poi essere offerti in leasing. In questo modo ogni asset rimane fruttifero per alcuni anni prima di essere ceduto all’azienda con cui è stato stipulato il leasing, garantendo una rotazione periodica e regolare del patrimonio del trust.

Dal momento che i REITs tendono a concentrarsi su immobili ad alto valore aggiunto, tipicamente quelli specializzati in uffici operano nelle grandi città dove l’economia si muove in fretta: Milano, Londra, Francoforte, New York e chiaramente la Silicon Valley. Se non vivi in una di queste città, potrebbe essere difficile fare un investimento fruttifero nel mondo degli uffici: altro vantaggio dei REITs, che ci permettono di investire in immobili di tutto il mondo direttamente da casa nostra.

Un ottimo broker per fare trading di office REITs (e non solo) è XTB. Si tratta di una società quotata in Borsa, regolamentata in Europa e autorizzata da Consob, nota per il suo main sponsor Josè Mourinho. Al momento è uno dei nostri broker preferiti, soprattutto per la possibilità di investire in azioni e ETF senza commissioni.

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Retail REITs

Un altro tipo di attività dei REITs è legata alla vendita al dettaglio. I retail REITs solitamente investono in grandi spazi, come i centri commerciali, per poi mettere in affitto o in leasing ai negozi gli spazi a disposizione. Anche in questo caso parliamo di grandi opere infrastrutturali, che richiedono investimenti molto al di fuori della portata di un investitore comune. Questo evidenzia un altro aspetto importante dei trust d’investimento immobiliare: la possibilità di accedere a opportunità che richiedono capitali elevati.

L’avvento dell’e-commerce ha reso meno popolari i REITs impegnati sul fronte della vendita al dettaglio. Questo, però, significa che in questo settore è possibile trovare azioni sottovalutate rispetto ai loro fondamentali di bilancio. In ultima analisi le attività commerciali che si esercitano dal vivo continueranno a esistere, anche se la vendita al dettaglio in senso stretto si sposta sempre di più online.

Oggi non è raro che un centro commerciale abbia varie attività legate ai servizi, non solo alla vendita di prodotti fisici. Ed è probabile che questo tipo di approccio proseguirà nel corso del tempo, per cui non sarebbe corretto scartare a priori i retail REITs.

REITs industriali

Altra categoria molto importante nella quale si inquadrano alcuni dei REITs più capitalizzati. In questo caso abbiamo a che fare con trust che investono in proprietà a uso industriale, tipicamente capannoni o centri logistici. Parlando dei retail REITs abbiamo menzionato il discorso e-commerce: in questo caso, i retail REITs stanno vivendo questo trend come una forte opportunità. La domanda di centri logistici, magazzini e centri per lo snodo delle merci cresce di pari passo con il numero di utenti che fanno acquisti online.

Nella quasi totalità dei casi, i REITs industriali hanno a che fare con contratti di leasing pluriennali. Una società stabilisce la sua attività all’interno dell’immobile, paga i canoni e alla scadenza del contratto rileva il bene. Un’altra opportunità che, pensandoci bene, è difficile cogliere da investitori al dettaglio. Non solo per i capitali necessari, ma anche per la difficoltà nel relazionarsi con grandi clienti industriali.

I REITs industriali tendono ad avere un portafoglio diversificato di clienti, non a offrire i loro servizi a una o una manciata di società. In questo modo bilanciano il profilo di rischio per gli investitori, altra cosa che sarebbe difficile ottenere investendo in immobili in prima persona.

Healthcare REITs

Alcuni REITs sono specializzati nel servire il settore medico. Chiaramente si tratta di un settore intramontabile, che ha bisogno di grandi immobili. In alcuni casi i REITs di questo settore operano nel modo più tradizionale, cioè affittando o concedendo in leasing le loro strutture. Succede soprattutto con i trust che investono in case di riposo, un settore in forte espansione per via dell’invecchiamento crescente della popolazione nelle economie sviluppate.

Molti REITs del settore medico, però, operano con dei contratti particolari chiamati reverse repos. Comprano immobili dalle cliniche e dagli ospedali privati, dopodiché li rivendono alla stessa società per un prezzo leggermente maggiore a distanza di uno o pochi mesi. Questo tipo di accordo è molto importante nel settore medico, trattandosi di un mercato dove la liquidità necessaria per comprare i macchinari all’avanguardia è molto importante.

Una clinica che vende la sua struttura a un healthcare REIT ottiene subito una forte iniezione di liquidità con cui fare investimenti e pagare spese. Dopo qualche mese di operatività, con i profitti generati nel frattempo, può ricomprare l’immobile come da contratto. Questo tipo di operazione ha un rischio minimo per il REIT, ma si tratta comunque di un mercato molto grande che genera profitti importanti.

Specialty REITs

In questa ultima categoria figurano tutti i REITs non inquadrabili in nessuna delle precedenti. Per questo possiamo trovare trust che hanno un modello di business molto diverso tra loro, anche se il rapporto tra investitori e manager rimane lo stesso. Una nicchia che sta diventando molto popolare tra i REITs americani è quella dei trust che investono in casinò e hotel, ad esempio.

Per chi ama gli investimenti etici, invece, è interessante sapere che stanno nascendo REITs legati all’energia rinnovabile. I fondi vengono investiti in pannelli fotovoltaici o pale eoliche, remunerando poi gli investitori attraverso la vendita della corrente elettrica. Questo è un modello di business molto interessante, che con l’avanzare della transizione energetica potrebbe trovare terreno fertile nei prossimi anni.

Menzioniamo anche, per curiosità, i cannabis REITs: trust che investono in coltivazioni di marijuana a uso medico o ricreativo, cavalcando l’onda della legalizzazione crescente in sempre più nazioni del mondo. Come puoi vedere, le possibilità sono pressoché illimitate. Se vuoi scoprire tutti i REITs disponibili per la negoziazione sulle principali Borse, puoi farlo registrandoti su Markets.com. Si tratta di un broker autorizzato da Consob, ottimo per investire in azioni americane e europee -REITs inclusi- con costi minimi e una piattaforma molto semplice da utilizzare.

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Perché investire in REITs?

I REITs hanno molti vantaggi interessanti da considerare. Tanto per cominciare, abbiamo menzionato il fatto che il mercato immobiliare sia stratificato: certe grandi opportunità sono riservate a chi può investire grandi capitali. Progetti come un resort a 5 stelle o una grande infrastruttura industriale hanno rendimenti medi superiori a quelli di un bilocale, ma i primi non sono accessibili per le tasche di una persona normale.

In secondo luogo, sappiamo quanto sia importante la diversificazione per un portafoglio ben costruito. I REITs permettono di creare portafogli diversificati sia in termini di investimenti, sia in termini geografici. Puoi facilmente investire su immobili dislocati in tutto il mondo, anche se ti trovi vicino a zone dove il mercato ha poca trazione; puoi avere meno di 1.000€ e nonostante ciò diversificare gli investimenti in vari tipi di infrastrutture.

Un altro ottimo motivo è il fatto che questi strumenti generano flussi di cassa relativamente stabili. Se stai cercando dei prodotti finanziari che possono pagare dividendi regolari e magari permetterti di integrare le tue entrate, i REITs sono sicuramente da considerare. Al pari dei REITs possono esserlo anche azioni di settori stabili come banche, energia e utilities.

Il punto principale per cui i REITs offrono un grande beneficio rispetto agli investimenti in immobili fatti in prima persona è il bilanciamento del portafoglio. Il mercato immobiliare è solo uno tra tanti, per cui un vero portafoglio diversificato dovrebbe investire al pari su questo e su tutti gli altri asset possibili. Ma dal momento che una casa costa per lo meno decine di migliaia di euro, è molto improbabile che si riesca a bilanciare il valore di una casa con quello di tutte le azioni di tutti gli altri settori economici.

Anche ammesso di avere abbastanza capitale per ottenere questo grado di diversificazione e bilanciamento, i vantaggi dei REITs non sono finiti. Un altro punto importante è la liquidità di questi investimenti. In un secondo, usando una piattaforma come quella di eToro -clicca per scoprirla- puoi iniziare a investire in immobili. Per cercare una buona casa da comprare dal vivo, è facile che ci vogliano settimane; per venderla ci vuole forse ancora di più.

I REITs in Italia

L’ordinamento giuridico italiano non prevede i trust, nemmeno quando si parla di trust quotati in Borsa con fini di investimento in immobili. Tuttavia, nel nostro quadro legislativo da alcuni anni sono state introdotte le SIIQ (Società d’Investimento Immobiliare Quotate). Anche se si tratta di “normali” società di capitali, la loro regolamentazione è tale per cui concretamente assomigliano molto a dei trust.

Le SIIQ sono pensate solo per gli investimenti immobiliari; per questo è molto difficile che in Italia possano nascere dei specialty REITs, per lo meno finché le normative rimarranno queste. Tuttavia ci sono già casi di successo importanti, tra cui alcuni su cui la nostra stessa redazione ha investito. Per menzionare i principali:

• Immobiliare Grande Distribuzione – Opera nel settore retail, investendo in grandi centri commerciali e poi collezionando canoni di leasing o locazione da parte delle attività che operano nei loro spazi. Alla fine del 2021, il valore complessivo dei beni immobiliari della società era stimato in 2,14 miliardi di euro;
• Coima RES – Società molto interessante che si occupa di investimenti in uffici e immobili residenziali a Milano dal 1974. Tra i suoi grandi casi di successo, l’aver gestito l’asset management del famoso Bosco Verticale di Milano. Nel 2022 ha iniziato a diversificare il portafoglio con l’acquisto di un grande portafoglio di immobili commerciali destinati all’industria e alla logistica;
• Aedes – Gruppo specializzato in immobili con fini commerciali, tra cui spicca un grande investimento nell’outlet di Serravalle. Uno dei titoli più penalizzati dalla pandemia, che ora però risulta particolarmente promettente;
• Next Re SIIQ – La più piccola delle quattro società che menzioniamo, nuovamente incentrata sull’attività immobiliare in quel di Milano. Il capoluogo meneghino rimane uno dei luoghi più interessanti per il mercato immobiliare in Italia.

Al momento ci sono comunque molte società nel mercato immobiliare che hanno deciso di non fare il passaggio a SIIQ. Quelle attuali sono pionieri nel mercato italiano, quindi è possibile che altre si uniscano nei prossimi anni.

ETF di REITs

Per chi ama la diversificazione estrema del portafoglio, un’altra scelta possibile sono gli ETF che investono in REITs. Ne esistono di diversi e il loro obiettivo è aumentare ancora la facilità con cui ci si può esporre a varie nicchie e zone geografiche del mercato immobiliare. I principali sono:

• iShares US Real Estate ETF
• Schwab US REIT ETF
• Vanguard Real Estate ETF
• HSBC FTSE EPRA NAREIT Developed UCITS ETF
• VanEck Global Real Estate UCITS ETF

Questi strumenti sono altrettanto liquidi, dal momento che si tratta di fondi quotati in Borsa. Il loro vantaggio principale è che comprando una quota, in automatico stai diversificando il tuo portafoglio su tutti i principali REITs.

Conclusioni: conviene investire in REITs?

I REITs sono uno strumento estremamente utile per investire in Borsa sul mercato immobiliare. Offrono un modo facile di accedere a opportunità situate in diverse aree del mondo e in diversi settori, molte delle quali inaccessibili a un investitore al dettaglio. Inoltre i REITs sono strumenti che offrono grande liquidità. Sono strumenti regolamentati in modo da tutelare gli investitori, che si prestano molto bene a generare dei flussi di cassa.

Nel complesso si tratta di strumenti convenienti, come dimostrano anche i numeri. Negli ultimi cinquant’anni, i REITs quotati negli Stati Uniti hanno complessivamente battuto la performance dello S&P 500. Questo malgrado si tratti di aziende con bassa volatilità e con un modello di business relativamente poco rischioso, per quanto il mercato immobiliare sia soggetto a fluttuazioni.

La nascita di nuovi specialty REITs sta anche aumentando il numero di opportunità di investimento. Sarà interessante scoprire quante possibilità nasceranno sulla scia di questo trend, anche in settori molto diversi da quelli dove i trust d’investimento hanno operato fino a ora. Come sempre, serve anche un broker valido e conveniente a cui affidarsi per abbassare i costi di intermediazione. I migliori sono eToro e XTB per questo tipo di operazioni, dal momento che ti permettono di investire sui principali REITs senza pagare commissioni.

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La notorietà dei REITs sta aumentando anche in Italia, ma rimangono ancora inesplorati dalla maggior parte degli investitori. Invece sarebbe il caso di prendere seriamente questa asset class, che offre diversi vantaggi rispetto agli investimenti in immobili fatti in prima persona.

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